Skip to main content

Go Search
Trang chủ
Văn kiện cơ bản của WTO
Tiếp cận thị trường
Vòng Doha
WTO - Hỏi và Đáp
Góp ý thông báo
Đăng ký thành viên
English
  
> Chương trình hành động của Tỉnh-Thành > Quan điểm và định hướng phát triển thị trường và dịch vụ bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh  

Chương trình hành động của Tỉnh-Thành: Quan điểm và định hướng phát triển thị trường và dịch vụ bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

Title Original

Quan điểm và định hướng phát triển thị trường và dịch vụ bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh 

Body

Dịch vụ bất động sản (BĐS) là một trong những dịch vụ được xác định thuộc nhóm dịch vụ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM). Từ năm 2003 trở lại đây, kinh tế TP HCM luôn tăng trưởng ở mức hai con số đã tạo ra sức cầu lớn từ nền kinh tế do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao, thu nhập bình quân đầu người năm sau cao hơn năm trước. Việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đầu năm 2007 cũng góp phần làm cho dịch vụ BĐS có cơ hội phát triển nhanh hơn. Mặt khác, với chủ trương ngày càng thông thoáng về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở đối với kiều bào cũng góp phần đáng kể trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường và dịch vụ BĐS.

    Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường BĐS cũng có những biểu hiện phát triển chưa ổn định do cung - cầu chưa gặp nhau, tác động lớn đến giá trị và giá BĐS. Bên cạnh đó, thực tế là khả năng thanh toán của nhiều người dân Thành phố còn kém cũng góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển chưa đồng bộ. Bài viết dưới đây sẽ đưa ra những đánh giá về thị trường BĐS và sự phát triển của loại hình dịch vụ này tại TP HCM để từ đó có những định hướng phát triển toàn diện, đảm bảo thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố theo hướng tiến bộ và hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

    I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2007

    1. Về phía cung

    Hiện nay, TP HCM có khoảng 9.879 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, trong đó có 2.050 công ty cổ phần, 6.097 công ty trách nhiệm hữu hạn, khoảng 100 doanh nghiệp nhà nước và 16 doanh nghiệp nước ngoài.

    Trong năm 2007, Thành phố có thêm 7 dự án văn phòng cho thuê đã và đang chuẩn bị đi vào hoạt động, cung ứng cho thị trường văn phòng cho thuê thêm hơn 90.000 m2 như: E-Town 2 (quận Tân Bình), Petrovietnam Tower với khoảng 30.000 m2 (quận 1), Opera View (quận 1)... và khoảng 10 dự án văn phòng cho thuê quy mô lớn được tiến hành xây dựng. Đó là tòa nhà của Itaxa (quận 3), E Stars Building cao 12 tầng trên đường Võ Văn Tần (quận 3), VFCTower trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1), AnphaTower (quận 3)... Các dự án này hoàn thành sẽ đáp ứng được một phần nhu cầu văn phòng cho thuê đang tăng cao tại Thành phố.

    Nhưng trên một khía cạnh khác, nhìn vào các dự án đang được triển khai sẽ thấy, cơ cấu các nhà đầu tư đã có sự thay đổi đáng kể. Nếu như trước đây vài năm, chủ đầu tư các dự án BĐS phần lớn là các nhà đầu tư nước ngoài, thì nay trong số 17 dự án nói trên chỉ có 2 dự án có vốn nước ngoài là dự án Times Square và Asiana Plaza.

    2. Về phía cầu

    a. Nhu cầu nhà ở

    Tính đến cuối năm 2006, dân số của TP HCM là khoảng 6,5 triệu người, tăng khoảng 3% so với năm 2005. Hiện Thành phố có hơn 80% nhà ở thương mại (nhà ở được mua đi bán lại để kiếm lời) và 10% nhà cho thuê lại. Trong khi đó, quỹ nhà ở hiện chỉ có thể thoả mãn khoảng 20% nhu cầu cho người thu nhập thấp. Đây cũng được coi là yếu tố gây nên tình trạng thiếu nhà ở của người dân Thành phố.

Bảng 1: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở tại TP HCM đến năm 2015  

Năm

2005

2010

2015

Dân số (người)

        6.239.938

       7.230.742

       8.382.431

Nhu cầu nhà ở (m2/người)

10,3

14

19

    Nguồn: Cục Thống kê TP HCM và tính toán của tác giả

    Với quy mô dân số và nhu cầu nhà ở như dự báo, ước tính năm 2010, diện tích nhà ở cho người dân Thành phố vào khoảng 101 triệu m2 và năm 2015 khoảng 160 triệu m2. Bên cạnh đó, trên địa bàn Thành phố hiện có 15 khu công nghiệp, khu chế xuất với 185.000 công nhân, trong đó 60-70% đang có nhu cầu về nhà ở (tương ứng khoảng 1,3 triệu m2). Theo Phòng Dịch vụ Quản lý Nhà ở và Đất đai TP HCM, hiện toàn Thành phố có 1.007.000 ngôi nhà và căn hộ với tổng diện tích hơn 52,7 triệu m2. Như vậy, tính đến năm 2010, Thành phố cần xây thêm 48,5 triệu m2 nhà ở và giai đoạn 2011-2015, con số này sẽ là 58 triệu m2.

    b. Nhu cầu văn phòng cho thuê

    Dự báo trong 5 năm tới, ước tính có khoảng 600.000 m² diện tích mặt bằng văn phòng tại TP HCM sẽ được đưa ra thị trường, tăng thêm khoảng 170% so với nguồn cung mặt bằng văn phòng hiện hữu. Bên cạnh sự tăng lên của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, số lượng doanh nghiệp mới trong nước cũng tăng nhanh đáng kể (gần 1.500 doanh nghiệp/tháng), tạo ra nhu cầu rất lớn về văn phòng cho thuê. Dự báo giá cho thuê văn phòng sẽ tiếp tục tăng từ nay đến năm 2010.

    Theo thống kê của Công ty Chesterton Petty Việt Nam, giá cho thuê văn phòng tại TP HCM đã liên tục tăng kể từ năm 2000 cho đến nay, công suất cho thuê ngày càng cao và hiện đã đạt mức 99%, trong đó công suất cho thuê các cao ốc văn phòng hạng A đạt 100%, hạng B đạt 99% và hạng C trên 95%. Hiện thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM đang diễn ra tình trạng cung không đủ cầu.

    c. Nhu cầu khách sạn

    Kể từ khi Việt Nam thực hiện chính sách đổi mới, mở cửa để hội nhập kinh tế khu vực và thế giới, nhất là từ Năm Du lịch Việt Nam (1990) cho đến nay, ngành du lịch TP HCM đã có những bước phát triển vượt bậc. Có thể thấy, lượng du khách quốc tế đến Thành phố ngày càng tăng, năm sau cao hơn năm trước. Tính riêng năm 2007, Thành phố đã đón được 2,7 triệu lượt du khách quốc tế, tăng 14,8% so với năm 2006.

Bảng 2: Tình hình thu hút khách du lịch quốc tế tại TP HCM 

Năm

Số khách đến TP.HCM (lượt người)

Tốc độ tăng trưởng (%)

 

 

2001

1.226.400

11,5

 

2002

1.433.000

16.8

 

2003

1.302.000

- 9,0

 

2004

1.580.000

21

 

2005

2.000.000

27

 

2006

2.350.000

17,5

 

2007

2.700.000

14,8

 

    Nguồn: Sở Du lịch TP HCM

    Theo số liệu thống kê năm 2004-2005 của Sở Du lịch TP HCM, hiệu suất sử dụng phòng ở các khách sạn 3-5 sao đạt từ 80-90% trong mùa cao điểm; tỷ lệ trung bình cả năm đối với khách sạn 5 sao là 73,92%, khách sạn 4 sao là 77,43% và khách sạn 3 sao là 83,33%.

    3. Về phía cung

    a. Văn phòng cho thuê

    TP HCM có tổng cộng 81 tòa nhà văn phòng trung và cao cấp, cung cấp 351.727 m2 văn phòng. Hầu hết các tòa nhà nằm ở quận 1 - trung tâm hành chính của Thành phố. Hiện tại, Thành phố có 5 tòa nhà văn phòng loại A (với 77.935 m2 cho thuê), 14 tòa nhà văn phòng hạng B (với 147.907 m2 cho thuê) và 62 tòa nhà hạng C (với 125.885 m2 cho thuê).

    Cao ốc loại A

    Hầu hết các cao ốc loại A được những nhà đầu tư Hồng Kông và Xingapo xây dựng trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997. Saigon Centre là cao ốc loại A đầu tiên được hoàn thành vào năm 1996. Giá cho thuê văn phòng tại cao ốc này vào khoảng 38 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế VAT), với hiệu suất thuê là 100%. Hầu hết cao ốc loại A có diện tích sàn hơn 1.000 m2, có thể cung cấp diện tích sử dụng lên đến 10.000 m2.

    Cao ốc loại B và loại C

    Hầu hết các cao ốc này được xây dựng vào giữa những năm 90 trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á. Giá thuê văn phòng loại B là 31USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ thuế VAT), với hiệu suất thuê là 99%. Hầu hết các cao ốc loại B có diện tích sàn dưới 1.000m2 (trừ Trung tâm Thương mại Sài Gòn và Tháp Mê Linh). Cao ốc loại C do các nhà đầu tư trong nước xây dựng thường không cao quá 8 tầng và có diện tích sàn không quá 500 m2. Giá thuê văn phòng loại C là 25 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế  VAT), hiệu suất thuê đạt 95%.

    Dự báo việc thiếu những khu cao ốc cao cấp khi nhu cầu tăng sẽ khiến giá thuê có thể lên tới trên 40 USD/m2 cho đến khi những cao ốc loại A xuất hiện vào năm 2009. Cao ốc loại B và loại C sẽ vẫn đáp ứng được nhu cầu trong năm 2007 và 2008.

    b. Trung tâm thương mại, mua sắm

    Cuối năm 1995, Việt Nam mới có khoảng 10 siêu thị và 2 trung tâm mua sắm. Hiện tại 2 thành phố lớn (Hà Nội và TP HCM) đã có hơn 105 siêu thị, chiếm 75% tổng số siêu thị cả nước. TP HCM có 5 siêu thị lớn trong chuỗi hơn 50 đại lý bán buôn, 2 bách hóa và 6 trung tâm mua sắm, cung cấp 106.000 m2 sàn cho thuê. Giá cho thuê dao động ở mức từ 30-170 USD/m2 tùy thuộc vào đại lý và vị trí.

    Triển vọng của thị trường này tại TP HCM đang có những dấu hiệu rất lạc quan do thị trường này vẫn chưa thực sự phát triển tương ứng với sự phát triển chung của nền kinh tế, đang ngày càng thu hút sự quan tâm của nhiều siêu thị cũng như các tập đoàn bán lẻ nước ngoài. Đặc biệt, sau khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), thị trường bán lẻ hứa hẹn ngày càng phát triển do có sự góp mặt của nhiều thương hiệu nổi tiếng thế giới (Dân số Thành phố có đến 65% ở độ tuổi dưới 35, do vậy thị trường bán lẻ tại đây được đánh giá là rất tiềm năng).

    c. Khách sạn

    TP HCM có tổng cộng 10 khách sạn xếp hạng 5 sao, 8 khách sạn 4 sao và 23 khách sạn 3 sao hoạt động độc lập hoặc trực thuộc công ty nhà nước.

    Hiện nay, ngành du lịch phát triển mạnh, đặc biệt đối tượng khách là doanh nhân tăng cao nên nhu cầu về khách sạn 3-5 sao tại TP HCM là rất lớn. Bên cạnh việc phát triển đồng bộ thêm mới và mở rộng những khách sạn hiện có, ngành du lịch TP HCM vẫn còn thiếu hệ thống khách sạn chất lượng cao. Theo Sở Du lịch TP HCM, trong vòng 5 năm tới, Thành phố cần 10.000 phòng các loại mới đáp ứng được nhu cầu chỗ ở phục vụ phát triển du lịch và khách doanh nhân trong và ngoài nước.

    c. Căn hộ cho thuê

    TP HCM có 7 dự án khu căn hộ cho thuê loại A tại quận 1 và quận 3 với tổng số 521 căn hộ, mỗi căn có từ 1-5 phòng ngủ; 11 dự án khu căn hộ cho thuê loại B với tổng số 1.200 căn hộ và 36 khu căn hộ loại C với tổng số căn hộ là 848. Hiệu suất cho thuê trung bình (cả loại A và loại B) đạt 95%. Giá thuê căn hộ loại A từ 28-40 USD/m2/tháng, căn hộ loại B từ 24-31 USD/m2/tháng và căn hộ loại C từ 15-23 USD/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT).

    Vì nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lại lớn, trong khoảng thời gian ngắn tới (ít nhất là 5 năm), áp lực về căn hộ cho thuê vẫn sẽ gia tăng.

    Năm 1999, căn hộ cao cấp đầu tiên tại TP HCM là khu Mỹ Canh, được xây dựng trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (phía Nam Sài Gòn). Từ năm 2004, những khu căn hộ cao cấp được xây dựng dày đặc ở khắp các quận, tuy nhiên giá cả rất đa dạng, phụ thuộc vào vị trí và chất lượng căn hộ[1].

    Đối tượng khách hàng chủ yếu của thị trường này là người dân có thu nhập cao, Việt kiều về nước tái định cư hoặc những nhà đầu tư vốn lớn. Nguồn doanh thu từ thị trường này rất đa dạng, phụ thuộc vào vị trí của từng khu chung cư. Tuy nhiên, có một thực trạng là, đa phần người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam có khả năng mua được những căn hộ cao cấp như vậy lại chỉ được thuê dưới hình thức thuê dài hạn 50 năm. Điều này cũng gây ra không ít khó khăn cho sự phát triển của thị trường căn hộ cao cấp.

    II. QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015

    1. Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản

    Dịch vụ BĐS là một trong những dịch vụ cao cấp mà Thành phố đang có những chính sách khuyến khích phát triển nhằm thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỷ trọng GDP của khu vực dịch vụ trong nền kinh tế. Phát triển dịch vụ BĐS là nhằm thúc đẩy cơ sở hạ tầng phát triển thông qua các hoạt động xây dựng nhà ở, cao ốc, văn phòng… nhằm đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho người dân Thành phố.

    Dịch vụ BĐS có liên quan mật thiết đến các thành tố khác của nền kinh tế như: thị trường tài chính, chứng khoán, ngoại tệ… Sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tạo sức cầu lớn cho các ngành kinh tế khác như: sản xuất xi măng, thép, đồ dùng gia đình… do những liên kết xuôi và liên kết ngược của ngành BĐS với các ngành kinh tế khác. Do đó, cần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của loại hình dịch vụ này nhằm góp phần thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng ổn định.

    2. Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản

    Theo định hướng, dịch vụ BĐS sẽ chiếm khoảng 20-25 % giá trị GDP khu vực dịch vụ của Thành phố từ nay đến năm 2015; tốc độ phát triển thị trường và dịch vụ BĐS khoảng trên 50%/năm. Dịch vụ BĐS sẽ được phát triển đồng bộ, từ các dịch vụ cho thuê văn phòng đến khách sạn, căn hộ,…

    III. MỤC TIÊU, CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015

    1. Mục tiêu

    - Về nhà ở và căn hộ: cần xây thêm 48,5 triệu m2 (2010) và 58 triệu m2 (2011-2015).

    - Về văn phòng cho thuê: cần xây thêm 273 nghìn m2 (2010) và 469 nghìn m2 (2015).

    - Về khách sạn: cần tăng thêm 10.000 phòng để đáp ứng lượng khách quốc tế và nội địa ngày một gia tăng.

    2. Chính sách phát triển thị trường và dịch vụ bất động sản

    - Thực hiện quy hoạch tổng thể thị trường và dịch vụ BĐS trên địa bàn Thành phố. Việc xây dựng này cần tính đến sự liên kết với Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa và bền vững của TP HCM. Ngoài ra, Thành phố cũng cần đặc biệt chú trọng quy mô dân số của Thành phố.

    - Xây dựng các kế hoạch tài chính nhằm huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau để thực hiện các chương trình nhà ở, văn phòng, khách sạn…

    - Thúc đẩy việc hình thành các công ty đầu tư và kinh doanh BĐS, khuyến khích các công ty tham gia thị trường chứng khoán nhằm từng bước hình thành các công ty đầu tư địa ốc và kinh doanh BĐS lớn.

    - Xây dựng các chính sách phù hợp nhằm thu hút và quản lý một cách có hiệu quả nguồn đầu tư của nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.

    - Hoạch định các chương trình nhà ở phù hợp với các đối tượng trong xã hội; khuyến khích giao dịch bằng các chương trình cho vay, kích cầu về nhà ở.

    - Đẩy nhanh tiến độ hình thành và xây dựng các khu đô thị mới.

    - Thực hiện chương trình xây mới các chung cư cho người dân, đặc biệt, các dự án xây mới có thể được tiến hành trên nền của các chung cư cũ và xuống cấp. (Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, hiện nay có khoảng 155 chung cư cũ, xuống cấp).

    - Thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng và cơ quan tham mưu thực hiện điều chỉnh quy hoạch đô thị nhằm đáp ứng những yêu cầu mới của việc cải thiện môi trường và điều kiện sống cho người dân. Tuy nhiên, những điều chỉnh này cần đáp ứng được các yêu cầu về địa chất công trình.

    Trong những năm sắp tới, thị trường và dịch vụ BĐS sẽ phát triển với tốc độ rất nhanh do yêu cầu nội tại của Thành phố là vươn lên trở thành thành phố văn minh, hiện đại, đáp ứng nhu cầu lớn về nơi cư trú, sinh hoạt và làm việc của người dân, doanh nghiệp và các tổ chức. Tuy nhiên, sự phát triển này đòi hỏi những điều kiện đồng bộ từ thị trường (cung - cầu), cơ chế, chính sách,… Mặt khác, các hạ tầng, dịch vụ công khác (hệ thống giao thông, hạ tầng điện nước…) phải đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng như yêu cầu phát triển của thị trường và dịch vụ BĐS. Ngoài ra, việc có được nguồn lực về vốn, nhân lực, công nghệ… đủ để thực hiện các mục tiêu về phát triển thị trường và dịch vụ BĐS là một yếu tố rất quan trọng. Thành phố cần có những chính sách và biện pháp thích hợp nhằm huy động mọi nguồn lực trong xã hội, bên cạnh đó, cần có các biện pháp thúc đẩy đầu tư nước ngoài tham gia vào quá trình này.

Nguồn: TS. Đinh Sơn Hùng - ThS. Cao Ngọc Thành - Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

Expires

 
Attachments
Created at 27/07/2007 8:29  by hainx 
Last modified at 27/07/2007 8:29  by hainx 

ỦY BAN QUỐC GIA VỀ HỢP TÁC KINH TẾ QUỐC TẾ
Số 2 Phạm Sư Mạnh, Hà Nội, Việt Nam
ĐT: (043) 8262549 - Fax: (043) 9348959
Email:
NCIEC@MOIT.GOV.VN

Cổng thông tin được xây dựng với hỗ trợ của Dự án MUTRAP II do Liên minh châu Âu tài trợ